[MoneyF Opinion] DIG mới hoàn thành hơn 20% kế hoạch lợi nhuận, kỳ vọng dồn vào 2 dự án đặc biệt

DIC Corp (DIG) trải qua nửa đầu năm 2026 với hoạt động kinh doanh chưa có nhiều đột biến do một số dự án bất động sản chưa bước vào giai đoạn cao điểm ghi nhận doanh thu. Tuy nhiên, kết quả quý II cho thấy tình hình tài chính của doanh nghiệp đang có những thay đổi đáng chú ý.

Theo báo cáo của DIG, trong quý II/2026, doanh thu thuần đạt khoảng 592 tỷ đồng, tăng 118% so với cùng kỳ, trong khi lợi nhuận sau thuế đạt 140 tỷ đồng, tăng 110%.

Theo nhóm phân tích, động lực chính của lợi nhuận quý II đến từ hoạt động tài chính thay vì hoạt động kinh doanh bất động sản cốt lõi.

Lợi nhuận quý II chủ yếu đến từ hoạt động tài chính

Trong quý II, doanh thu bất động sản của DIG đạt khoảng 497 tỷ đồng, tăng 229% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, biên lợi nhuận gộp của mảng này chỉ khoảng 4,2%, tương ứng phần lợi nhuận gộp khoảng 21 tỷ đồng.

Trong khi đó, hoạt động tài chính đóng góp gần 127 tỷ đồng lợi nhuận. Khoản này chủ yếu đến từ lãi tiền gửi và lãi từ chuyển nhượng dự án.

Đáng chú ý, lượng tiền gửi có kỳ hạn của DIG tăng mạnh trong quý II, qua đó giúp doanh thu tài chính tăng đáng kể. Đây là nguồn tiền doanh nghiệp thu được từ các đợt phát hành nhưng chưa sử dụng ngay cho hoạt động đầu tư nên được gửi tại các tổ chức tín dụng.

Theo nhóm phân tích, khoản thu nhập từ tiền gửi có thể giảm dần khi DIG giải ngân nguồn vốn cho các dự án. Dù vậy, việc duy trì lượng tiền và tương đương tiền ở mức cao giúp doanh nghiệp giảm áp lực thanh khoản trong giai đoạn thị trường bất động sản còn nhiều biến động.

Tại cuối quý II/2026, tổng nợ vay của DIG còn khoảng 1.322 tỷ đồng, tương đương khoảng 13% vốn chủ sở hữu. Trong khi đó, tiền, tương đương tiền và các khoản đầu tư tài chính đạt khoảng 5.580 tỷ đồng, cao hơn đáng kể so với dư nợ vay.

DIC Group cũng cho biết tại thời điểm 30/6, tổng dư nợ vay của tập đoàn ở mức khoảng 544 tỷ đồng trong một số chỉ tiêu được công bố tại cuộc họp sơ kết 6 tháng đầu năm. Do khác biệt về phạm vi hợp nhất và cách phân loại khoản vay, các số liệu cần được đối chiếu với BCTC hợp nhất khi sử dụng cho mục đích phân tích.

Áp lực lớn trong nửa cuối năm

Theo kế hoạch được DIG đặt ra cho năm 2026, doanh nghiệp cần ghi nhận phần lớn doanh thu và lợi nhuận trong nửa cuối năm.

Sau 6 tháng, theo tính toán của nhóm phân tích, DIG mới hoàn thành khoảng 25,2% kế hoạch doanh thu và 23,2% mục tiêu lợi nhuận cả năm. Do đó, tiến độ triển khai và bàn giao các dự án sẽ quyết định đáng kể kết quả kinh doanh những tháng còn lại.

Một diễn biến đáng chú ý là tồn kho của DIG đã giảm từ quý III/2025, trong khi khoản người mua trả tiền trước có xu hướng đi ngang. Theo nhóm phân tích, nguyên nhân một phần đến từ việc doanh nghiệp chuyển nhượng một số dự án để thu hồi vốn và cải thiện dòng tiền.

Trong đó, DIG đã hoàn tất chuyển nhượng một số dự án như Lam Hạ Center Point, thu về hơn 1.300 tỷ đồng, và chuyển nhượng một phần Khu đô thị sinh thái Đại Phước với giá trị khoảng 2.954 tỷ đồng.

Nhóm phân tích cho rằng trong thời gian tới, khoản người mua trả tiền trước có thể từng bước được chuyển hóa thành doanh thu khi doanh nghiệp bàn giao sản phẩm cho khách hàng.

A2 và Vị Thanh được kỳ vọng đóng góp chính

Trong số các dự án đang triển khai, nhóm phân tích tập trung vào hai dự án có khả năng đóng góp đáng kể vào kết quả kinh doanh năm nay là Khu trung tâm Chí Linh và Khu đô thị thương mại Vị Thanh.

Tại Khu đô thị thương mại Vị Thanh, dự án có quy mô 83,46 ha tại Cần Thơ. Phân khu 1 đã được giao đất và triển khai 104/127 căn shophouse. Phân khu 2 đang thi công phần thô và hoàn thiện 312/325 căn shophouse, trong khi phân khu 3 đang triển khai hạ tầng trên phần diện tích đã được giao đất.

Theo nhóm phân tích, dự án này có thể đóng góp khoảng 300 tỷ đồng doanh thu cho DIG trong năm 2026.

Trong khi đó, Khu trung tâm Chí Linh có quy mô 99,73 ha tại khu vực Tam Thắng, TP HCM. Dự án đã hoàn tất giải phóng mặt bằng khoảng 92% diện tích và đang triển khai một số công trình chung cư, trong đó có các tòa A2-1, A5 và A4.

Chung cư A2 được nhóm phân tích kỳ vọng là dự án có đóng góp lớn nhất vào kết quả kinh doanh DIG trong nửa cuối năm, với doanh thu ước khoảng 1.700 tỷ đồng.

Theo nhóm phân tích, nếu tiến độ bàn giao và điều kiện ghi nhận doanh thu của A2 diễn ra đúng dự kiến, dự án này cùng Khu đô thị thương mại Vị Thanh có thể mang về khoảng 2.000 tỷ đồng doanh thu trong năm 2026.

Nhiều dự án đang hoàn thiện pháp lý

Ngoài hai dự án trên, DIG đang triển khai nhiều dự án khác nhưng phần lớn chưa được kỳ vọng đóng góp đáng kể vào doanh thu năm nay.

Tại Khu đô thị Long Tân ở Đồng Nai, dự án có quy mô khoảng 332 ha, đã hoàn thành phê duyệt quy hoạch 1/500 và đang thực hiện thủ tục cấp giấy phép xây dựng. DIG đặt mục tiêu có thể khởi công trong quý IV/2026.

Khu đô thị mới Bắc Vũng Tàu có quy mô khoảng 90,5 ha tại khu vực Phước Thắng, TP HCM. Dự án đã giải phóng mặt bằng khoảng 69% và được phê duyệt quy hoạch 1/500 đối với phần diện tích đã giải phóng mặt bằng. Công ty đang thực hiện thủ tục điều chỉnh tiến độ và xin giấy phép xây dựng, với mục tiêu có thể khởi công trong quý III hoặc quý IV.

Tại Khu phức hợp CSJ, quy mô khoảng 1,13 ha tại Tam Thắng, giai đoạn 1 với khối căn hộ du lịch đã hoàn thành và đưa vào sử dụng. Giai đoạn 2 và 3 gồm khối khách sạn và căn hộ du lịch đã hoàn tất thủ tục pháp lý, thi công xong phần móng và tầng hầm, hiện triển khai phần thân.

Trong khi đó, tại Khu đô thị mới Nam Vĩnh Yên, DIG đã khởi động trở lại hai tòa nhà ở xã hội sau thời gian tạm dừng. Hai tòa có chiều cao 11 tầng, tổng diện tích khoảng 9.684 m2 và được khởi công từ tháng 3/2025.

DIC Group cho biết trong 6 tháng đầu năm, doanh nghiệp tập trung kiểm soát dòng tiền, thu hồi công nợ, tối ưu nguồn lực và tháo gỡ pháp lý tại các dự án trọng điểm.

Khả năng hoàn thành kế hoạch phụ thuộc tiến độ hạch toán

Theo nhóm phân tích, bức tranh tài chính của DIG đang cải thiện với dư nợ vay giảm, lượng tiền và tài sản tài chính ở mức cao. Tuy nhiên, hoạt động kinh doanh cốt lõi vẫn phụ thuộc lớn vào tiến độ pháp lý, mở bán và bàn giao tại các dự án.

Trong ngắn hạn, A2 tại Khu trung tâm Chí Linh và Khu đô thị thương mại Vị Thanh được xem là hai dự án có khả năng đóng góp chính vào doanh thu năm 2026.

Nhóm phân tích cho rằng nếu hai dự án này được bàn giao và đủ điều kiện ghi nhận doanh thu theo kế hoạch, DIG có cơ sở để tiến gần mục tiêu kinh doanh cả năm. Ngược lại, nếu tiến độ bàn giao hoặc ghi nhận doanh thu bị chậm, khả năng hoàn thành kế hoạch sẽ chịu ảnh hưởng đáng kể.

Về dài hạn, DIG còn quỹ dự án tương đối lớn, song nhóm phân tích lưu ý phần lớn dự án nằm tại các khu vực ven TP HCM và các tỉnh lân cận. Thanh khoản sản phẩm vì vậy có thể phụ thuộc nhiều vào diễn biến thị trường và sức mua thực tế.

Theo nhóm phân tích, DIG đang giao dịch quanh vùng 10.x đồng/cp, tương ứng P/B khoảng 0,8 lần. Đây là mức thấp so với mặt bằng định giá của cổ phiếu trong khoảng 5 năm gần đây.

Tuy nhiên, nhóm phân tích cho rằng mức định giá này cũng phản ánh những thách thức trong việc chuyển quỹ đất thành doanh thu và dòng tiền, đặc biệt khi mặt bằng lãi suất và khả năng hấp thụ của thị trường bất động sản vẫn là những yếu tố cần theo dõi.

Trên cơ sở các giả định về tiến độ triển khai và hạch toán dự án, nhóm phân tích đưa ra vùng định giá tham chiếu 11.000-12.000 đồng/cp cho DIG trong năm 2026. Đây là quan điểm và ước tính của nhóm phân tích, phụ thuộc vào tiến độ pháp lý, bàn giao và ghi nhận doanh thu thực tế của các dự án.

Nội dung bài viết thể hiện quan điểm cá nhân tác giả, chỉ nhằm mục đích cung cấp thông tin và phân tích, không phải là khuyến nghị đầu tư, chào mua hoặc chào bán bất kỳ loại chứng khoán nào. Nhà đầu tư nên tự nghiên cứu hoặc tham khảo ý kiến của chuyên gia trước khi đưa ra quyết định đầu tư.